Un nouveau dispositif réglementaire, issu d’un décret du 11 juin 2021, permet aux communes de limiter la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme. La Ville de Paris devrait très certainement saisir l’occasion pour renforcer sa lutte anti-Airbn’b.

La loi «Vie locale et action publique» de décembre 2019 avait ouvert la possibilité d’encadrer localement la transformation des locaux commerciaux en meublés de tourisme.

Après les perturbations et retards engendrés par la crise sanitaire, le décret d’application précisant la procédure a enfin été publié le 11 juin dernier.

Le sujet n’est pas anodin. Dans les années précédant la crise du Covid-19, les dérives de la location saisonnière touristique de type «airbnb» ont été notoires dans les centres des très grandes villes, et notamment dans la capitale.

Essor trop important

Selon l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), association à but non lucratif qui analyse les évolutions urbaines et sociétales dans la capitale et en Ile-de-France, environ 500 locaux commerciaux ont été transformés en locations meublées saisonnières à Paris en 2019, année de référence précédant la crise du Covid-19. A titre de comparaison, au début de la même décennie, le nombre de conversions annuelles avoisinait la dizaine.

Profils des commerces

Selon le décret, les locaux, dont la transformation pourrait être soumise à autorisation municipale, sont ceux inclus dans des constructions dont la destination est le commerce, l’hébergement hôtelier ou l’artisanat.

La définition des locaux à usage commercial concernés semblerait donc exclure les commerces et les bureaux situés dans des immeubles destinés à l’habitation. Une mairie pourrait donc soumettre à autorisation l’installation de meublés commerciaux dans des immeubles d’ateliers ou dans d’anciens hôtels, mais pas forcément dans d’anciennes boutiques en rez-de-chaussée de bâtiments composés surtout de logements.

Pourtant c’est bien là que réside le problème. Ce sont ces boutiques de proximité, ces commerces de centre-ville qui disparaissent, source des doléances des riverains. L’essentiel des créations de meublés de tourisme s’effectue dans des petites surfaces, pour des touristes dont la présence provisoire peut gêner les habitants permanents.

Précisions attendues

A première vue, la mise en œuvre du décret devra élargir ce périmètre initial, car sinon elle risquerait de passer à côté du problème à régler. Des précisions des ministères concernés (transition écologique, logement, cohésion des territoires, économie et finances), co-auteurs du décret, sont donc attendues.

Si la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme était en tout cas soumise à une demande d’autorisation préalable, cela redonnerait un fort pouvoir de contrôle aux mairies.

La Ville de Paris, par exemple, a, de plusieurs manières, durci sa position face à la multiplication des locations saisonnières. Le risque majeur est la disparition des commerces de proximité, surtout dans les quartiers les plus touristiques, devenus en quelques années un gisement pour les loueurs de courte durée, avant que ne survienne la crise du coronavirus qui a déstabilisé ce marché.

Dans le cas de Paris, les modalités de cette nouvelle forme d’encadrement ne seront dévoilées que dans quelques semaines. L’équipe municipale soumettra ensuite, en fin d’année, un projet de délibération au Conseil de Paris. L’entrée en vigueur ne devrait pas intervenir avant début 2022.

Le décret permet aux municipalités d’encadrer l’installation de meublés dans des locaux commerciaux, mais il les contraint à justifier leur décision. Cet encadrement doit servir des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services.

Définir les quartiers concernés

Le conseil municipal doit aussi préciser dans sa délibération, qui doit inclure une analyse de la situation spécifique de la commune, les principes de mise en œuvre de la nouvelle réglementation.

Selon l’Apur, ce travail pourrait s’appuyer sur un examen des transformations passées, en croisant notamment le nombre de locations meublées déjà présentes et la vacance commerciale. Le décret précise aussi que les critères retenus pourront être mis en œuvre de manière différenciée sur le territoire de la commune, en fonction de la situation particulière de certains quartiers.

A Paris, ville très attrayante pour l’hébergement touristique, l’activité commerciale est menacée par l’essor de la location meublée touristique. Cette concurrence est plus nette dans certains quartiers. Un zonage plus fin devrait identifier les micro-zones les plus touchées.

Risque de procédures délicates

Du fait de sa complexité technique et juridique, cet encadrement requiert du temps. Et une délibération mal rédigée est source de contentieux.

La commune doit prendre en compte le risque que des propriétaires, à qui elle aurait refusé l’installation d’un meublé de tourisme, se retournent contre la délibération du Conseil municipal pour insuffisance de motivation, par exemple, ou pour d’autres vices de forme.

Et pas uniquement sur des questions de périmètre de l’encadrement ou de protection de l’environnement urbain.

Formalités à respecter

Lorsque le conseil municipal aura voté la délibération permettant de soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme, le propriétaire devra déposer une demande au maire avant la mise en location. Celle-ci devra indiquer l’identité et l’adresse du bailleur, son numéro Siret, l’adresse du local et ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc) et les modifications envisagées pour la mise en location ainsi que le nombre de personnes pouvant être accueillies.

Lorsque la location du local implique un changement de destination soumis à permis de construire ou déclaration préalable, l’obtention de ce permis vaudra autorisation de mise en location. Mais une autorisation obtenue deviendra caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans les 3 ans.

Des contraintes par agglomération

A ce stade, seule la majorité municipale dans la capitale a annoncé vouloir appliquer les nouvelles dispositions.

Parmi les autres grandes villes, certaines cherchent à renforcer leurs réglementations relatives aux locaux d’habitation. A Lyon et Bordeaux, des particuliers font l’objet de procédures, accusés d’avoir loué une résidence secondaire sans respecter les règles en vigueur. Mais ces villes devraient suivre l’exemple parisien dans quelques mois et profiter des atouts du décret sur les locaux commerciaux.

L’arrivée d’un nouvel outil dans l’arsenal juridique pour lutter contre la prolifération des meublés de tourisme sera sans doute prise en compte à Lyon.

Les propriétaires qui louent une partie de leur résidence principale ont toujours le droit de le faire de façon saisonnière jusqu’à 120 nuitées par an, et le décret ne change rien à cette disposition.

Mais les contraintes se durcissent pour les candidats à la location d’une résidence secondaire avec une demande d’autorisation et une «compensation» exigée – c’est-à-dire l’obligation de transformer en habitation un local commercial d’une surface équivalente à celle louée. Les loueurs hors-la-loi risquent jusqu’à 50.000 € d’amende.

Les situations varient selon les villes. A Bordeaux, le numéro d’enregistrement du candidat à la mise en location de courte durée auprès de la mairie est obligatoire.

La ville est signataire de la «feuille de route commune sur les meublés de tourisme» avec 30 autres villes, sept associations d’élus locaux et le ministère du Logement. Le changement d’usage s’effectue avec compensation, généralement une surface équivalente.

A Cannes, les changements de destination des habitations existantes en hébergements touristiques seront interdits dans les secteurs en tension immobilière comme les centres urbains de Cannes et Cannes-La Bocca.

A Lyon, le numéro d’enregistrement est obligatoire depuis septembre 2021, et le changement d’usage est fait avec compensation dans l’hypercentre, valable 9 ans, non reconductible.

A Nice, il n’y a pas de compensation exigée, sauf en cas de poursuite de la location au-delà de 6 ans ou pour toute demande de mise en location d’un deuxième logement. Le propriétaire doit fournir un extrait du règlement de copropriété ne s’opposant pas à la location meublée touristique, ou, à défaut, l’accord de la copropriété.

A Marseille, le numéro d’enregistrement est obligatoire dès septembre 2021, avec un changement d’usage dès la mise en location de la résidence secondaire, valable 6 ans, sans renouvellement automatique. La compensation survient à partir du deuxième logement.

A Montpellier, le changement d’usage est possible avec compensation depuis septembre 2021, valable 6 ans, limité à un logement par propriétaire, avec une hausse de la taxe de séjour pour les meublés de tourisme, de 3 à 5 %.

A Saint-Malo, le changement d’usage est obligatoire, valable 3 ans, limité à un logement par propriétaire. La municipalité a mis en place un quota de logements autorisés à la location. Dans le centre, 12,5% des biens pourront être loués en meublé touristique, avec une liste d’attente élaborée par ordre chronologique de réception des demandes pour les autres logements. 

A Paris, dans les secteurs de compensation renforcée à l’ouest et au centre de la ville, l’effort de compensation demandé est doublé.

Les municipalités sont ainsi parfois tiraillées entre des impératifs contradictoires : réduire la proportion d’offre de logements de type airbn’b en exigeant une compensation lors de conversions vers la location saisonnière de courte durée, d’une part, et faire bénéficier la commune, ses commerçants et ses artisans des revenus indirects issus de cette activité, d’autre part.

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Immobilier : nouvelles menaces sur la location saisonnière – Le Revenu

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