Pour les locations de type Airbnb, la loi est formelle: les propriétaires de résidence principale ne peuvent pas louer leur logement plus de 120 jours par an (article L324-1-1 du Code du tourisme). Et ce, dans les villes qui imposent aux bailleurs de s’enregistrer auprès de la mairie, à l’instar de Paris. Mais l’interdiction peut être levée dans trois cas édictés par la loi: «une obligation professionnelle», «une raison de santé» ou «un cas de force majeure». C’est le second motif qui a permis à une propriétaire de gagner son bras de fer judiciaire face à la mairie de Paris, dans une décision du Tribunal judiciaire de Paris rendue le 31 janvier dernier (voir ci-dessous).

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En 2019, une sexagénaire loue sa résidence principale, 216 nuitées sur Airbnb mais justifie ce dépassement par l’état de santé de son ex-compagnon, l’obligeant à occuper moins de 8 mois sa résidence principale. Un état qui nécessitait, selon la propriétaire, qu’elle soit présente aux côtés du père de sa fille, atteint de la maladie d’Alzheimer au moment des locations, «de manière quasi-permanente». Ce que confirme le compte rendu du service de neurologie de la Fondation de Rothschild ainsi que le certificat médical d’un médecin consulté dans le cadre de la mise sous tutelle médicale de l’ex-compagnon de la propriétaire, cités par le Tribunal de Paris: «Madame X est très présente», son aide est «totale» et elle «vient le voir tous les jours».

De son côté, la Ville de Paris conteste l’argument et soutient que la preuve du motif médical légal doit concerner le loueur et non l’un de ses proches. «Faux!», répond le Tribunal judiciaire de Paris. «La loi (article L3241-1-1 du Code du tourisme) ne circonscrit pas la caractérisation de raisons de santé à la situation personnelle du loueur, rétorque la juridiction parisienne. Elle peut s’appliquer à des raisons de santé concernant une personne entretenant des liens affectifs étroits avec le loueur, dès lors que celui-ci démontre que l’état de santé de cette personne l’a conduit à s’éloigner de sa résidence principale durant au moins autant de jours que de nuitées louées au-delà du plafond de 120 jours». C’est le cas de la propriétaire mise en cause, selon la Justice.

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La Ville de Paris ne fera pas appel

Au final, le Tribunal judiciaire de Paris a donné gain de cause à la propriétaire, qui encourait une amende de 10.000 euros. La Ville de Paris a donc été déboutée et, selon nos informations, n’a pas prévu de faire appel. Par ailleurs, la mairie devra supporter la charge des frais d’huissier de justice. «Cette décision démontre que, par un simple courrier de contrôle, la Ville de Paris aurait pu interroger le propriétaire et s’apercevoir de la conformité de leur motif de déplafonnement, réagit Me Xavier Demeuzoy, avocat de la propriétaire. Pourtant, la Ville de Paris ignore cette étape et fait le choix systématique d’assigner directement en justice les propriétaires.» Ce qui oblige les bailleurs de bonne foi à payer un avocat pour expliquer au juge qu’ils respectent la loi…

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Ce spécialiste des contentieux sur les meublés de tourisme, qui a déjà défendu une trentaine d’affaires de ce genre, a également obtenu gain de cause, dans une affaire similaire mais pour un des deux autres motifs prévus par la loi: l’obligation professionnelle. Il s’agissait d’une propriétaire qui avait mis en location son appartement parisien 246 jours par an parce que son métier – directrice des relations publiques d’une clinique thermale à Saint-Malo – l’éloignait de sa résidence principale. Là encore, la Justice a tranché en faveur de la propriétaire mais la Ville de Paris a décidé de faire appel.

Avec l’essor du télétravail, ces contentieux risquent de se multiplier dans le temps. Pour autant, les propriétaires ne sont pas assurés de gagner leur bras de fer à chaque fois, prévient Me Demeuzoy. «J’invite les propriétaires qui voudraient louer plus de 120 jours, à la prudence: le déplafonnement est apprécié très strictement par le Tribunal, au cas par cas. Il s’assure notamment de l’exacte concordance des nuitées avec le motif légal invoqué et réclame des justificatifs précis». Et de souligner: «Certains juges sollicitent également que toutes les nuitées, de la première à la dernière, soient justifiées par le motif d’exception».

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Airbnb: elle loue son logement plus de 120 jours en un an sans être condamnée – Le Figaro

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